15 de abril de 2020
| Visando conter a pandemia do COVID-19, decretos estaduais e municipais determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais, shoppings centers, entre outros, inviabilizando o exercício da atividade empresarial nestes locais.
No último dia 23 de março, a Associação de Lojistas de Shopping Centers (ALSHOP) divulgou em seu website que realizou um acordo para flexibilizar a cobrança de aluguel e outras taxas operacionais durante o período em que os empreendimentos ficarão fechados por conta da pandemia de coronavírus.
Mas como fica a situação para os demais setores?
Inicialmente, a resolução através da renegociação extrajudicial destes contratos, pautada na boa fé e no bom senso das partes envolvidas, é o caminho mais indicado a se seguir, buscando garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja, evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.
O art. 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor. Com base no referido artigo, as partes podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado (a contar do início da pandemia), ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário em decorrência da determinação de fechamento do estabelecimento pelas autoridades públicas.
No entanto, caso as partes não cheguem a um acordo mediante negociação extrajudicial, será necessário recorrer ao poder judiciário.
Embora seja aplicável a lei específica (do Inquilinato) às relações locatícias, a revisão dos contratos pode ocorrer pela teoria da imprevisão, extraída do art. 317 do Código Civil, que diz:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. |
Ademais, os impactos causados nas obrigações contratuais em virtude do COVID-19, se enquadram como situação de caso fortuito ou força maior, o que exclui a responsabilidade do devedor, nos termos do artigo 393 do Código Civil e afastando, inclusive a mora, conforme previsto no artigo 396 também do Código Civil.
Não obstante, esse fato imprevisto e superveniente à locação enseja a revisão dos contratos de locações comerciais, de um modo geral, com base nos artigos 478 e 479 do Código Civil, que preveem para os contratos de execução continuada ou diferida, a possibilidade do devedor pedir a resolução do contrato, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, bem como que para evitar a resolução, o réu pode oferecer-se a modificar equitativamente as condições do contrato.
Há ainda, através do artigo 480 do mesmo Códex, a possibilidade de pleitear que a prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva, nos contratos cujas obrigações couberem a apenas uma das partes.
Observamos que o Código Civil complementa e regulamenta aquilo que não contém previsão expressa na Lei 8.245/91 (lei do inquilinato), de modo a permitir as renegociações de contratos comerciais, em períodos de crise, como a atual.
As empresas já começaram a ingressar com ações no Poder Judiciário, pedindo a suspensão dos contratos ou a redução dos valores contratuais. Recentemente, o juiz da 22ª Vara Cível de São Paulo, visando privilegiar a efetiva busca de uma solução intermediária, dentro de princípios de razoabilidade e de colaboração entre as partes, de modo que os prejuízos sejam equilibrados, permitiu a um Restaurante pagar 30% (trinta por cento) do valor do aluguel, enquanto perdurar o período de estado de calamidade determinado pelo Poder Público.
Ainda, também recentemente, uma concessionária de veículos sediada no Estado de São Paulo, solicitou que o pagamento do aluguel do imóvel em que está estabelecida fosse suspenso pelo prazo mínimo de 04 (quatro) meses, já que a empresa teve que suspender suas atividades por causa da quarentena determinada pelas autoridades governamentais em função da pandemia de COVID-19, o que causou severo impacto em seu faturamento.
A 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua vez, entendeu que a redução do faturamento em decorrência da pandemia do novo coronavírus não dispensa o empresário de pagar o aluguel do imóvel que ocupa e que “nos casos de força maior ou caso fortuito, o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato ou postular a readequação do “valor real da prestação”, mas não simplesmente suspender o cumprimento da obrigação”.
Desta feita, nas relações contratuais, em que se constate o desequilíbrio superveniente, inicialmente se deve buscar uma solução através de uma negociação extrajudicial, em observância e prestígio ao princípio da boa-fé e ao dever de cooperação entre as partes contratantes, presentes em nosso ordenamento jurídico. Não havendo êxito na negociação, à parte prejudicada não restará outro caminho senão a via judicial para a revisão do contrato, visando o reequilíbrio contratual, o afastamento da aplicação de penalidades, ou a própria rescisão contratual.
A equipe de VGQ encontra-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências.
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